Meest gestelde vragen over huurverlaging en -verhoging
Huurverhoging per 1 juli 2023
De huurverhoging moet altijd minimaal 2 maanden voor de ingangsdatum worden aangezegd. Krijgt u een huurverhoging dan ontvangt u voor 1 mei 2023 van ons bericht. De huurverhoging gaat in per 1 juli.
of
huurverlaging per 1 juli 2023
De eenmalige huurverlaging in 2023 moet maximaal 1 maand voor de ingangsdatum worden voorgesteld. Krijgt u een huurverlaging dan ontvangt u in de maand mei, voor 1 juni een bericht van ons. De huurverlaging gaat in per 1 juli.
Verschillen
Per 1 juli 2023 geldt dus weer de jaarlijkse huurverhoging Voor sociale huurwoningen bedraagt de verhoging maximaal 3,1%, voor vrije sector woningen maximaal 4,1%. Het jaar 2023 is bijzonder omdat dit jaar een eenmalige huurverlaging voor huishoudens met lage inkomens geldt. Komt u hiervoor in aanmerking dan gaat deze verlaging ook per 1 juli in.
Daarnaast heeft WIJ ook haar huurbeleid aangepast. We gaan hierbij uit van de kwaliteit van onze woningen. Voor alle woningen geldt dat 70% van de maximale huur ons streven is. Met de huurverhoging houden we hier rekening mee. Heeft uw woning een laag energielabel, namelijk E, F of G, dan krijgt u in 2023 geen huurverhoging. Door alle maatregelen kan de huurverhoging voor huurders van WIJ in 2023 dus heel verschillend zijn.
Algemene informatie
Over de landelijke maatregelen kunt u veel informatie terugvinden. Bijvoorbeeld in de “Huurkrant” die u bij de aanzegging van de huurverhoging ontvangt. Maar ook op websites van de Woonbond: www.woonbond.nl of of van de Rijksoverheid Wat is de maximale huurverhoging in 2023? | Rijksoverheid.nl Hebt u vragen? Lees dan eerst de informatie in de Huurkrant en/of bezoek een website.
Vragen en antwoorden voor WIJ
Omdat wij ons kunnen voorstellen dat er door de ingewikkelde regels veel vragen zijn, proberen we een deel daarvan vooraf al te beantwoorden. Hieronder leest u mogelijke vragen met antwoorden. Zit uw vraag/vragen er niet bij? Neemt u dan contact met ons op. Wilt u dit via onze mail algemeen@stwij.nl doen. Lukt dit niet dan kan het ook telefonisch. Houdt u er rekening mee dat het door drukte soms wat langer duurt voordat wij u te woord kunnen staan. Ons telefoonnummer is 0313-490800.
Mogelijke vragen en antwoorden
Waarom is mijn huurverhoging anders dan die van mijn buren?
Hiervoor kunnen meerdere redenen zijn:
- De hoogte van uw inkomen: het kan zijn dat u een huurverlaging heeft ontvangen op basis van de hoogte van uw inkomen in relatie tot de huurprijs (zie ook: ‘Kom ik ook in aanmerking voor een huurverlaging’)
- De hoogte van uw huidige huurprijs in relatie tot de streefhuur: WIJ streeft ernaar 70% van de maximale huur te vragen. Huurders die nu al deze streefhuur of meer betalen krijgen daarom 0% huurverhoging. Betaalt u nu minder dan de streefhuur krijgt u een huurverhoging van 3,1%. Betaalt u nu iets minder dan de streefhuur dan kan de verhoging tussen 0% en 3,1% zijn. U betaalt bij een verhoging dus nooit meer dan de streefhuur
- U heeft een laag energielabel: woningen met een label E, F of G krijgen in 2023 geen huurverhoging (bij vermelding energie-index zie onderstaande tabel)
- Woont u in een te slopen woning of juist net in een nieuwe woning dan krijgt u in 2023 geen huurverhoging.
Waarom is de hoogte van mijn huur anders dan die van mijn buren (die ongeveer hetzelfde huis huren)?
Het kan dat u een hogere of lagere huur betaalt dan uw buren terwijl u in een vergelijkbaar woning woont.
Dit kan komen doordat:
- de één al langer in een woning woont dan de ander. Op het moment van de ingangsdatum van een huurovereenkomst geldt soms een ander huurprijsbeleid. Als iemand verhuist, zorgen wij dat de huurprijs van de woning weer klopt met de kwaliteit van de woning
- Er toch een klein verschil zit in het puntenaantal van de woningen.
Hoe wordt de huurprijs bepaald?
De maximale huur van een woning wordt bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel. Hierin staan zaken als het aantal en de grootte van de vertrekken, de verwarming, de energieprestatie, de inrichting van de keuken, het aanwezige sanitair, de buitenruimte(n) en de WOZ waarde. Alle punten opgeteld voor een woning bepalen de maximale huurprijs.
Op de sites van de Woonbond www.woonbond.nl; de Huurcommissie www.huurcommissie.nl en de Rijksoverheid www.rijksoverheid.nl leest u informatie over puntensysteem voor de woningwaardering. Bij het bericht over de huurverhoging ontvangt u de puntenwaardering voor uw woning.
WIJ streeft naar een huurprijs die 70% van de maximale huur bedraagt. Dat betekent dat WIJ nooit de maximale huur vraagt. In ons huurprijsbeleid is de kwaliteit van een woning bepalend voor de huurprijs.
Mijn woningwaardering klopt niet volgens mij. Wat kan ik doen?
Bij de brief over de huurverhoging ontving u ook de woningwaardering van uw woning. De woningwaardering is van invloed op de hoogte van de (streef)huur van uw woning. Klopt de meegestuurde woningwaardering niet volgens u? Dan kunt u ons dat laten weten door een mail te sturen naar algemeen@stwij.nl onder vermelding van ‘onjuiste woningwaardering’. In de mail geeft u aan wat er volgens u niet juist is. U ontvangt zo spoedig mogelijk reactie van ons. Belt u liever? Dat kan natuurlijk ook. Wij zijn van maandag tot en met donderdag tussen 8.00 en 16.00 en op vrijdagochtend van 8.00 tot 12.00 uur bereikbaar via 0313 490800. Ook bent u van harte welkom op ons kantoor aan De Linie 1 op dezelfde tijden.
Hoe controleer ik of mijn huurprijs niet te hoog is?
Dit kan met de Huurprijscheck van de Huurcommissie: https://www.huurcommissie.nl/huurcommissie-helpt De huurprijscheck werkt met een puntensysteem. U ontvangt een overzicht van de punten van uw woning bij dit bericht. Het aantal punten bepaalt de maximale huur die wij mogen berekenen voor uw woning. Als u denkt dat uw huurprijs of het puntenaantal niet juist is neemt u dan contact op met ons.
Wat is de WOZ waarde van een woning?
De afkoring WOZ betekent Waardering Onroerende Zaken en geeft de waarde van de woning zoals de gemeente deze bepaalt. Dit doet de gemeente jaarlijks. De WOZ waarde is een onderdeel voor de bepaling van van het puntenaantal van een woning. Dus de WOZ waarde bepaalt mede de maximale huurprijs van een woning. De maximale huurprijs wordt voor 25% bepaald door de WOZ waarde.
Waarom krijg ik een huurverhoging terwijl de energielasten ook al hoog zijn?
WIJ heeft als taken:
- woningen goed onderhouden;
- niet energiezuinige woningen verduurzamen;
- nieuwe woningen bouwen.
De kosten van onderhoud en het bouwen stegen ook voor WIJ flink. Om deze taken te kunnen blijven uitvoeren is een huurverhoging noodzakelijk. Betaalbaarheid voor onze huurders blijft echter nog steeds het allerbelangrijkste! Als u problemen heeft met het betalen van de huur neemt u dan contact met ons op. Wij kijken dan samen met u naar een oplossing hoe u deze lastige periode overbrugt.
Hoe moet ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?
In de huurkrant leest u wanneer en hoe u bezwaar kunt maken tegen de huurverhoging. Ook op de site van de Woonbond www.woonbond.nl wordt precies uitgelegd om welke redenen en hoe u bezwaar tegen de huurverhoging maakt.
Waarom ontving ik nog geen huurverhogingsbrief of huurverlagingsbrief?
In april ontving iedereen een brief waarin Woonservice IJsselland de huurverhoging aankondigt.
Komt u in aanmerking voor de eenmalige huurverlaging? Dan ontvangt u daarover bericht in de tweede helft van de maand mei.
Kom ik ook in aanmerking voor een huurverlaging?
U krijgt alleen de eenmalige huurverlaging in de volgende situatie:
- U woont op 1 maart 2023 in uw huurwoning, en
- Uw huur is op 1 juli 2023 hoger dan € 575,03 per maand, en
- U woont alleen en uw inkomen is lager dan € 23.250 per jaar (€ 24.600 als u AOW ontvangt)
- U woont met 2 of meer personen en uw inkomen is lager dan € 30.270 per jaar ( of € 32.730 als u AOW ontvangt)
Hierbij gaat de Belastingdienst uit van het inkomen in 2021.
Wanneer weet ik of ik een huurverlaging krijg?
Alle huurders die volgens de informatie van de Belastingdienst voor de eenmalige huurverlaging in aanmerking komen, ontvangen in tweede helft van de maand mei van ons een brief. U hoeft daar dus niets voor te doen.
Ik ontving geen brief over huurverlaging maar voldoe wel aan de voorwaarden, wat nu?
Alle huurders die een laag inkomen hebben en volgens de informatie van de Belastingdienst voor de eenmalige huurverlaging in 2023 in aanmerking komen, ontvangen in de maand mei van ons een brief. De huur wordt dan per 1 juli verlaagd naar € 575,03. Denkt u dat u wel voor huurverlaging in aanmerking komt omdat u een laag inkomen hebt maar ontving u in mei geen brief? Dan kunt u zelf huurverlaging aanvragen. Op de site van De Woonbond www.woonbond.nl vindt u een modelbrief die u aan WIJ kunt sturen. Met de brief moet u bewijs meesturen over uw inkomen. Bijvoorbeeld:
- minimaal zes meest recente salarisstroken of uitkeringsspecificaties
- een verklaring van de boekhouder als u ZZP-er bent
Ook moet er een verklaring mee over de samenstelling van uw huishouden. U kunt huurverlaging tot en met december 2024 bij WIJ aanvragen.
Ik heb sinds 2022 of 2023 een laag inkomen, wat moet ik nu doen?
Hebt u pas sinds 2022 of 2023 een laag inkomen? Bijvoorbeeld vanwege recent baanverlies, pensionering, of vertrek van een partner of kind? Dan moet u zelf een aanvraag doen. U hebt recht op huurverlaging als u kunt aantonen dat uw huishouden al minstens zes maanden een laag inkomen heeft. Op de site van
De Woonbond www.woonbond.nl vindt u een modelbrief die u aan WIJ kunt sturen. Met de brief moet u bewijs meesturen over uw inkomen. Bijvoorbeeld:
- minimaal zes meest recente salarisstroken of uitkeringsspecificaties
- een verklaring van de boekhouder als u ZZP-er bent.
Ook moet er een verklaring mee over de samenstelling van uw huishouden. U kunt huurverlaging tot en met december 2024 bij WIJ aanvragen.
Wat is een laag inkomen?
Dat ligt aan het aantal personen in uw huishouden. De inkomensgrenzen voor huurverlaging zijn:
Let op: hebt u inwonende kinderen die jonger zijn dan 27 jaar? Hun inkomen telt niet mee. Maar ze tellen voor de grootte van het huishouden wel mee.
Kom ik (met mijn nieuwe huurbedrag) in aanmerking voor huurtoeslag?
Of u recht hebt op huurtoeslag hangt onder andere af van de huurprijs, uw leeftijd, uw inkomen en uw vermogen. Vraagt u zich af of u in aanmerking komt voor huurtoeslag, kijk dan op www.belastingdienst.nl. U kunt hier ook een proefberekening maken. Komt u er niet uit? WIJ helpt u graag en kijkt met u naar de mogelijkheid voor huurtoeslag.
Gaat mijn huurtoeslag omlaag na de huurverlaging?
Dat kan. Maar de huurverlaging is altijd hoger dan de daling van de huurtoeslag. U gaat er sowieso dan financieel op vooruit. WIJ geeft het nieuwe huurbedrag per 1 juli 2023 door aan de Belastingdienst. Ontvangt u hierdoor minder huurtoeslag dan ontvangt u van hen bericht.
Waar/hoe vraag ik huurtoeslag aan?
Huurtoeslag vraagt u aan bij de Belastingdienst www.belastingdienst.nl Op deze site kunt huurtoeslag aanvragen, gegevens wijzigen of uw gegevens bekijken. Ook kunt u er terecht voor een proefberekening, als uw inkomen wijzigt en voor informatie over de betaling. Komt u er niet uit? WIJ helpt u graag bij de bekijken of u mogelijk voor huurtoeslag in aanmerking komt en bij het aanvragen daarvan.
Kan ik met terugwerkende kracht huurtoeslag aanvragen?
Komt u erachter dat u al lang recht had op huurtoeslag? Gelukkig kunt u huurtoeslag ook met terugwerkende kracht aanvragen. U kunt huurtoeslag over alle maanden van 2022 nog aanvragen tot 1 september 2023. Huurtoeslag over 2023 kunt u aanvragen tot 1 september 2024.
Wanneer gaat WIJ mijn woning verduurzamen?
WIJ kiest ervoor om per project te verduurzamen. Dit betekent dat woningen in groepjes verduurzaamd worden. Op deze manier kan WIJ goedkoper inkopen. Wij voeren dan meerdere maatregelen uit, vaak op het gebied van isolatie, verduurzamingen en ventilatie. Een woning in een verduurzaamd complex die nog niet is verbeterd wordt opgepakt op het moment dat deze woning leeg komt. Ook plaatsen we dan meestal zonnepanelen en wij bekijken of woningen gasloos kunnen worden. Is uw woning aan de beurt? Dan hoort u dat ruim tevoren van ons.
Welk energielabel heeft mijn woning?
Bij de aanzegging van de huurverhoging of huurverlaging ontvangt u de puntenopbouw van uw woning. Daarop staat ook welk energielabel uw woning heeft. WIJ heeft niet veel woningen met een label E. F, G of slechter (bij energie-index hoger dan 2.11). Woningen met zo’n laag energielabel ontvangen in 2023 geen huurverhoging.